Dupa cum alegem in fiecare domeniu un profesionist sa ne indrume pasii in realizarea anumitor obiective sau satisfacerea unor nevoi, asa este de dorit sa procedam si cand intentionam sa realizam o tranzactie imobiliara corecta, avantajoasa si rapida, apeland la un agent imobiliar. Acesta trebuie privit ca un consilier, care raspunde la toate intrebarile si are solutii de rezolvare in aproape orice situatie. 

Acestea sunt o parte dintre intrebarile pe care le primește un agent imobiliar si raspunsurile cele mai potrivite pe care le poate oferi.  

    a) Pot avea incredere intr-un agent imobiliar?

Dacă ai apelat la un agent imobiliar cu suficienta vechime in domeniu si cu un istoric transparet ce il recomanda (cu un portofoliu variat, prezent constant in mediul online dar si offline, cu date oficiale de identificare), atunci agentul imobiliar ar putea sa fie un suport real si un ajutor onest, in solutionarea cererilor venite din partea clientilor. Orice agent imobiliar profesionist utilizeaza un contract scris, care stabileste exact obligatiile si drepturile fiecareia dintre parti pentru a oferi o garantie in plus fata de clienti.

    b) Cum se stabileste pretul real a unei proprietati ce urmeaza a fi cumparata/vanduta sau închiriata?

Pretul unei proprietati se stabileste in functie de urmatoarele criterii: zona unde este situata, suprafata si facilitatile pe care le are (utilitati, imprejurimi, cai de acces la transportul public, scoli, centre comerciale, etc). Degeaba vei achizitiona cea mai frumoasa proprietate gasita, daca aceasta nu beneficiaza de un cumul de facilitati ce ii ofera o valoare atat pe termen scurt cat si pe termen lung. Agentul imobiliar detine suficiente informatii si are expertiza astfel incat poate evidentia avantajele si limitarile unei proprietati. 
Pretul unei proprietati imobiliare mai este influentat si de situatia pietei imobiliare in genere, de situatia creditarilor si de intreg climatul economic. Pentru a primi un pret cat mai corect, corelat cu situatia reala a pietei, este necesar ca agentul imobiliar sa faca o analiza comparativa din piata.

    c) Care este valoarea comisionului si cine il plateste?

Agentul imobiliar preia in numele clientului promovarea proprietatii, telefoanele, vizionarile si tot procesul de intermediere, in baza contractului de prestari servicii.  Comisionul imobiliar este contravaloarea serviciilor oferite de un agent imobiliar si este prevazut intr-un contract ale carui prevederi sunt reglementate. 

In mod uzual comisionul reprezinta procent din suma totala de tranzactionare a unei proprietati fie vanzare/cumparare sau inchiriere. Plata se poate face integral sau in transe, in functie de intelegerea partilor. De obicei, comisioanele variaza intre 2% si 4% pentru vanzare/cumparare si 50% din prima chirie pentru inchirieri. Regula general valabila este ca, indiferent de tipul serviciului prestat, comisionul se plateste numai daca tranzactia este finalizata.

    d) Cum identific viciile unei proprietati?

 Inainte de a lista o proprietate imobiliara spre vanzare agentul imobiliar identifica eventualele vicii ascunse si le comunica aceste aspecte posibililor cumparatori. Acesta stie cum trebuie verificata o proprietate astfel incat ss nu apara probleme dupa finalizarea tranzactiei. 

Iata la ce se uită un agent imobiliar cu atentie ca sa nu apara ulterior probleme : 

• instalația electrică și cea sanitară

• infiltrațiile si urme ale infiltratiilor, igrasie sau mucegai

• calitatea tuturor finisajelor (gresie si faianta, parchet, usi, ferestre, etc) 

• riscul infestarii cu daunatori (gandaci, rozatoare) 

• riscul seismic – daca locuinta apare pe lista imobilelor expertizate tehnic din punct de vedere al riscului seismic

• clasa de eficienta din certificatul energetic, obligatoriu la vanzare-cumparare cat si la inchiriere

• starea instalatiilor de climatizare – mai ales pentru cele prin pardoseala a caror reparatie sau inlocuire presupune costuri ridicate. 

In cazul in care vinzi sau inchiriezi, scopul tau este sa obtii un pret cat mai bun, iar de acest aspect se ocupa agentul imobiliar prin ati recomanda anumite „trucuri” ce ajuta sa cresti vizibil valoarea locuintei.

Iata cateva trucuri sugerate de un agent imobiliar pentru a avea un real succes la vanzare: 

• o casa trebuie sa fie curata, aerisita si cu o temperatura optima la vizionare

• lumineaza bine locuinta – lumina da senzatia de confort

• fa o verificare atenta a instalatiilor si repara eventualele defecte – inclusiv intrerupatorul sau priza care nu stau bine fixate în perete, fiecare detaliu face diferenta

• curata si amenajeaza gradina

• inlatura piesele de mobilier care nu sunt absolut necesare, pentru a da impresia de spatiu

• zugraveste total locuinta ( daca o faci partial se poate interpreta ca ascunzi anumite vicii)

• lasa-l pe agentul imobiliar singur cu potentialii clienti – parerile lui sunt interpretate obiectiv fata de prezența proprietarului care poate inhiba clientii

• evita folosirea in exces a unor parfumuri de interior 

  Nu ezita sa ceri sfatul si ajutorul unui agent imobiliar cu experienta, indiferent de pozitia in care te afli. In majoritatea cazurilor detaliile sunt mai importante decat imaginea de ansamblu si fac diferenta intre o tranzactie pregatita si o tranzactie la intamplare. De evitat intrebari precum: „ De ce vindeti?”  „De ce cumparati?”.

Cum verific actele si situatia juridica a unei proprietati?

Acesta este unul dintre cele mai importante detalii si este de dorit inca de la inceput sa fie verificate de agentul imobiliar care se ocupa de prezentarea ofertei. Este bine de stiut ca reglementarile in vigoare, legate de actele de vanzare-cumparare, sunt bine organizate si stricte. Totusi agentul imobiliar reprezinta inca un filtru in drumul spre finalizarea unei tranzactii cu succes.
Absenta unor documente ale proprietatii poate duce la pierderea sansei de a realiza o tranzactie. Agentul imobiliar cunoaste exact care sunt documentele necesare si te poate ajuta sa le ai sau sa le obtii pe toate, daca vinzi, sau sa le verifici, daca esti cumparator. 

Cum reusesc sa am o colaborare de succes cu agentul imobiliar?

Indiferent de motivele pe care le are un client in alegerea unui agent este de dorit sa tina cont de anumite aspecte si sa i-a in calcul urmatoarele sfaturi.

In primul rand trebuie sa construiesti o relatie de incredere cu agentul imobiliar. Comunicarea deschisa si sincera cu siguranta ajuta in acest demers. O tranzactie de tip vanzare-cumparare poate dura de la cateva saptamani la cateva luni, de aceea este nevoie de o relatie cordiala in care toate partile implicate sa ajunga la un rezultat de tip win-win.  

Asculta si tine cont de sfaturile agentului imobiliar pe care l-ai ales. Cu siguranta este interesat ca tranzactia pe care ti-o doresti sa se finalizeze cat mai rapid si cat mai corect, iar opiniile si recomandarile acestuia vin din expertiza acumulata in toata perioada de activitate din domeniul imobiliar.   

Fii consecvent in alegeri. Stabileste inca de la inceput ce tip de proprietate doresti sa cumperi sau inchiriezi si ramai constant cu optiunile alese. Asa cum un agent imobiliar care nu stapaneste foarte bine piata si nu reuseste sa prezinte proprietatile care se incadreaza in solicitarile clientului, ajungand sa piarda increderea oferita de catre client. Tot asa si un client care isi tot schimba optiunile isi reduce sansele de a finaliza o tranzactie optima intr-o perioada de timp rezonabila.

Mentine o comunicare permanenta cu agentul imobiliar. Agentul imobiliar este un partener, un consilier si un om cu expertiza intr-un domeniu in care majoritatea celor care nu practica aceasta meserie consecvent, aparent cred ca se pricep foarte bine, dar care in fapt au o multime de detalii pe care nu le cunosc. In consecinta, cere explicatii si lamuriri de fiecare data cand consideri necesar sau cand anumite lucruri nu iti sunt clare.

 Exista mai multe tipuri de documente ce se pot face intre parti, dar o tranzacție imobiliara se finalizeaza numai in fata unui notar, cu toate documentele necesare conform reglementarilor in vigoare. Agentul imobiliar se poate ocupa de intreg procesul de tranzactionare, inclusiv  sa negocieze in numele celor care l-au imputernicit sa ii reprezinte, dar nu poate semna o tranzactie in numele lor fara sa aiba o procura notariala.

Indiferent care sunt interesele clientului și care este motivul pentru care acesta apelează la serviciile unui agent imobiliar, sunt utile și aceste câteva sfaturi în plus. 

Construiește o relație de încredere cu agentul imobiliar. Se poate ajunge la asta prin comunicare deschisă și sinceră. O tranzacție de tip vânzare-cumpărare poate dura de la câteva săptămâni la câteva luni. Beneficiul relației cordiale este în primul rând al clientului care va rezolva solicitarea mai repede.

Ascultă sfaturile agentului imobiliar. Este cointeresat ca tranzacția pe care ți-o dorești să se finalizeze, iar opiniile și recomandările acestuia vin din experiențele prin care acesta a trecut în domeniul imobiliar.  

Fii consecvent. Stabilește, în baza unor discuții și analize preliminare, care sunt cele mai bune variante pe care le ai pentru a finaliza contractul dorit, indiferent de tipul acestuia: vânzare, cumpărare sau închiriere și rămâi constant cu opțiunile făcute. Schimbările dese duc la o inutilă pierdere de timp și efort pentru toți cei implicați.

Întreabă și cere lămuriri agentului imobiliar de fiecare dată când consideri necesar. Agentul este un partener, un consilier și un om cu expertiză într-un domeniu în care doar aparent ne pricepem toți, dar care în fapt are o sumedenie de secrete și detalii care contează. În consecință, cere explicații și lămuriri de fiecare dată când consideri necesar sau când nu înțelegi scopul uneia dintre acțiunile agentului imobiliar. 

O tranzacție imobiliară se finalizează numai în fața unui notar, cu toate documentele pe masă, de la cadastru la înscrisuri în cartea funciară, iar agentul nu are autoritatea de a semna în numele clientului pe care îl reprezintă, iar deciziile, oricare ar fi ele, aparțin doar celui care cumpără, închiriază sau vinde o proprietate. Agentul imobiliar poate face doar propuneri și poate consilia, relația cu acesta decurgând exclusiv în condițiile pe care le hotărăște clientul.